マンションの外壁塗装の必要性とは?【メンテナンスの周期も】

マンションの外壁塗装では「塗料の品質」や「コスト」のみではなく、「メンテナンスの時期」や「将来、漏水などの被害が発生しないような不良箇所の補修工事」がとても重要です。

この記事を読んでいる方は、「外壁塗装でキレイになることは分かるけれど、本当に必要なの?」「工事が終わってから後悔したくないので、工事中のポイントなどを事前に知りたい」「外壁塗装で資産価値は上がるの?」などの、疑問をお持ちだと思います。

今回は、『うまくいくマンションと』『うまくいかないマンション』この違いを知っていただくために、外壁塗装の必要性と工事中のポイントを中心に、お伝えしていきます。

目次
・外壁塗装が必要な理由とは?
・いつ実施するのがいい?外壁塗装が必要な時期!
・工事中に気をつける3つのポイント
・事例1:工事中には点検や清掃をずらす
・事例2:共用廊下の蛍光灯をLEDにする
・事例3:隣のマンションと隣接しすぎている時
・マンションの価値を保つには

外壁塗装が必要な理由とは?

マンションの外壁塗装

「外壁塗装を検討しているものの、実際の必要性どの程度なの?」

そんなときは、『見た目などの美観』と『建物を保護して長持ちさせるための機能』の2つの観点から考えていきましょう。

大切な資産を守るためには、お手入れをしなければ汚れが目立ってきますし、塗装をすることで、紫外線や雨水、風、バクテリアなどの環境からマンションを守りながら外壁の機能を保ってくれます。

外壁にはクラックといわれるヒビが入ってしまうことがあります。小さなひび割れならすぐに駆体にまで影響を及ぼす心配はありませんが、ここから少しづつ雨水が進入し、悪化していきます。雨漏りする前にメンテナンスをすることにより資産価値を守ることにつながります。

いつ実施するのがいい?外壁塗装が必要な時期!

マンションでは修繕工事が早すぎると効果が薄くなる可能性があり、遅すぎると劣化が進み工事費用を増加させるので、ガイドラインなどで修繕の目安が定められています。

まず、マンションの外壁塗装をする時期ですが、これは以下のガイドラインなどで目安が定められています。

マンションのメンテナンス周期について

出典:国土交通省「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」

●中高層の分譲マンション:国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」
●一般の民間賃貸住宅:日本賃貸住宅管理協会「賃貸住宅版長期修繕計画案作成マニュアル」
●公営住宅:国土交通省:「公営住宅等長寿命化計画策定指針」

マンションの形態によって法律やガイドラインが異なっているのですが、総合的にみると『外壁塗装は11〜18年目が修繕を行う目安』とされています。この目安自体にも7年もの差があるので、実際には劣化調査や検査などで、痛み具合をみながら進めていきます。

さらに外壁塗装と併せて実施すると効率がよいといわれている、他の部位のメンテナンスの目安を以下にまとめましたのでご参考にしてください。

修繕の目安

中高層分譲マンション

一般の民間賃貸住宅

公営住宅

外壁塗装

12年目

11〜18年目

18年目

鉄部塗装

4〜8年目
・雨掛かり部分-4年
・非雨掛かり部分-6年

4〜10年目

6年目
・雨掛かり部分-6年
・非雨掛かり部分-6年

廊下や階段などの塗装・防水

12年目

11年〜18年目

18年目

屋根塗装・補修

12年目

11年〜15年目

12年目

屋根防水・葺替(屋上防水)

12年目

21年〜15年目

12年目

修繕周期表

長期修繕計画作成
ガイドライン p80
https://www.mlit.go.jp/
common/001172737.pdf

民間賃貸住宅の計画修繕
ガイドブックp2               https://www.mlit.go.jp/
common/001231406.pdf
公営住宅等長寿命化計画策定指針(改訂)p46     https://www.mlit.go.jp
/common/001042520.pdf

上の比較表を参考にして、マンションやアパートの形態などと照らし合わせながら見比べてみてくださいね。

『マンションの資産価値の維持、向上のため』には、しっかりと計画を立てて経年劣化に対応していきます。

たとえば、外壁塗装と屋上防水などはメンテナンス時期が重なるので、足場の費用をおさえ効率よく実施するため同時に施工することが多くなります。もちろん、防水の施工内容(保証期間)や劣化状況なども踏まえながら検討していきます。

工事中に気をつける3つのポイント

ここでは「工事中にこうしておけば良かった」「こんな予想外のトラブルがあった」という事例をポイントとしてシェアしていきたいと思います。

事例その1:工事中には点検や清掃をずらす

マンションでは外壁塗装、屋上防水、廊下や階段の塗装や防水などを併せて施工することが多いのですが、工事中に点検や定期清掃などが重なっていると支障が出ることがあります。

工事中に廊下の定期清掃などをしてもすぐに汚れてしまったり、工事の業者さんと清掃の業者さんの業務が両方とも滞ってしまいます。

その他の点検なども、法律上、報告違反にならないように注意をしながら、工事中を避けるようにしましょう。

事例その2:共用廊下の蛍光灯をLEDにする

廊下や階段などの塗装では、廊下の天井部分の塗装もするので、蛍光灯がついた状態で塗装をします。(取り外しての塗装では時間と費用がかかります)

塗装後にLED電球への交換工事を検討している場合、既存の器具よりもサイズが小さくなる時には、取り外した部分の天井色と塗り替えた塗装部分との色が違ってくることがあります。塗装の前に工事をしておいたほうが良い事例です。後で後悔することになるので留意してください。

事例その3:隣のマンションに隣接しすぎている時

隣のマンションに隣接しすぎている場合、足場がマンションの敷地を超えて越境したり、敷地には入らなくても、空中越境をすることがあります。

工事前には事前に近隣への挨拶をするのですが、お隣さんとの関係がギクシャクしていると足場を許可しないとい言われるケースもあります。話し合いによって解決することが多いのですが、場合によっては隣接マンションの所有者全員の承諾を得ることが必要となるケースもありますので、近隣への配慮や付き合いなどは普段から大事にしておくといいでしょう。

工事の工程などを事前に伝えるようにすると、スムーズに進むことが多いです。

マンションの資産価値を保つには?

つまりのところ外壁塗装は、劣化していくマンションの資産価値を守るためには必要なのです。

ただ、「いつ実施するのがいいのか?」「どのように実施するのがいいのか?」ということをしっかりと計画することで、失敗を防ぐことができます。

将来、雨漏りや漏水などが発生しないように不良箇所についての補修工事は必要です。

マンション全体で長期的に考えると、たとえば、塗装や防水の耐久力が通常10年〜12年ならば、一部の不良箇所を補修して、鉄部塗装などの同様のサイクルに保護塗装のみで延命し、数年先に大規模な補修をするなど、劣化状況を踏まえて『適切な時期に、適切な修繕をすることが資産価値を保つこと』につながります。

マンションに住んでいる方も、賃貸として貸している方も、将来は売却も視野に入れたり、長期で資産価値を保ちたいと考えると思います。

プロである会社がしっかりと調査をいたしますが、依頼する側もしっかりと劣化状況を把握したした上で進めていきましょう。

お問い合わせ tel:0120-306-912 無料点検・見積もりはこちらから LINEでも相談
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